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Nous rappelons les diagnostics obligatoires
GAZ
CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
Article L134-6
En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de quinze ans, un état de cette installation en vue d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6.
Article L134-6
En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de quinze ans, un état de cette installation en vue d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6.
ELECTRICITE
CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
Article L134-7
En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, un état de l'installation intérieure d'électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, est produit en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent article.
DIAGNOSTIC PERFORMANCE ENERGETIQUE
Le ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement a publié le vendredi 15 septembre 2006, avec le ministère délégué à l'industrie, le décret permettant la réalisation des diagnostics de performance énergétique dans les bâtiments.
Ces diagnostics réalisés par des professionnels permettront d'identifier les consommations prévisionnelles d'énergie des logements et des bâtiments mis en vente ET en location.
La lecture du diagnostic de performance énergétique sera facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l'utilisation de la double étiquette suivante :
- une étiquette pour connaître la consommation d'énergie (comme pour l'électroménager et désormais les voitures)
- une étiquette pour connaître l'impact de ces consommations sur l'effet de serre.
Cette estimation des consommations d'énergie sera établie sur la base d'un diagnostic effectué selon une méthode approuvée par le ministère ou bien sur la base des consommations constatées sur 3 années. Outre cette estimation, le diagnostic comprendra également des recommandations techniques qui permettront au propriétaire de repérer les travaux les plus efficaces pour économiser l'énergie.
Bien entendu, les consommations réelles des bâtiments dépendront très directement des conditions d'usage et de la température effective de chauffage ; ces estimations ne pourront ainsi constituer une garantie contractuelle, mais elles permettront une comparaison objective de la qualité des logements et bâtiments mis en vente.
La réalisation de ces diagnostics sera obligatoire à l'occasion de la vente de chaque logement ou bâtiment à compter du 1er novembre 2006.
A compter de cette date, ils doivent aussi être tenu à disposition, par le vendeur, de tout candidat acquéreur qui en fait la demande, dès la mise en vente du bâtiment ou de la partie du bâtiment.
La fourniture de cette étiquette énergie sera étendue aux livraisons de bâtiments neufs et aux bâtiments et logements loués à compter du 1er juillet 2007.
Les propriétaires pourront aussi, en dehors d'une vente, faire réaliser un tel diagnostic de performance énergétique pour avoir une expertise d'ensemble de leur bien et bénéficier de recommandations de travaux d'économie d'énergie.
Plus de 3.000 professionnels se sont déjà formés à la réalisation de ces diagnostics. Ils peuvent se déclarer auprès des intermédiaires immobiliers et des notaires qui pourront ainsi recourir à leurs services pour faire réaliser ces diagnostics et auprès des points Espaces Info Énergie de l'ADEME qui ont une grande expertise sur ces sujets et peuvent renseigner le public sur les modalités de réalisation et le contenu du DPE
Cette réforme s'inscrit dans un ensemble de mesures qui visent à la fois à limiter l'impact de la hausse des coûts de l'énergie sur le porte-monnaie des français et aussi à préserver l'environnement :
Baisse de la TVA applicable aux factures de chauffage urbain, exigences renforcées de performance énergétique pour les bâtiments neufs depuis le 1er septembre 2006 et dans les bâtiments existants à partir de 2007, incitation aux architectures bioclimatiques et au recours aux énergies renouvelables, possibilité de choisir des logements avec le label Haute Performance Énergétique et demain avec un label Basse consommation équivalents aux meilleurs labels allemand ou suisse permettant de mettre au point les technologies du futur et la réalisation de bâtiments très économes en énergie.
Cette étiquette énergie est un grand progrès dans l'information des usagers : elle permettra notamment à chaque ménage français qui achète un bien immobilier de mieux mesurer l'impact sur l'effet de serre de ses choix d'énergie et mieux évaluer la facture d'énergie qu'il devra payer.
Ces diagnostics réalisés par des professionnels permettront d'identifier les consommations prévisionnelles d'énergie des logements et des bâtiments mis en vente ET en location.
La lecture du diagnostic de performance énergétique sera facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l'utilisation de la double étiquette suivante :
- une étiquette pour connaître la consommation d'énergie (comme pour l'électroménager et désormais les voitures)
- une étiquette pour connaître l'impact de ces consommations sur l'effet de serre.
Cette estimation des consommations d'énergie sera établie sur la base d'un diagnostic effectué selon une méthode approuvée par le ministère ou bien sur la base des consommations constatées sur 3 années. Outre cette estimation, le diagnostic comprendra également des recommandations techniques qui permettront au propriétaire de repérer les travaux les plus efficaces pour économiser l'énergie.
Bien entendu, les consommations réelles des bâtiments dépendront très directement des conditions d'usage et de la température effective de chauffage ; ces estimations ne pourront ainsi constituer une garantie contractuelle, mais elles permettront une comparaison objective de la qualité des logements et bâtiments mis en vente.
La réalisation de ces diagnostics sera obligatoire à l'occasion de la vente de chaque logement ou bâtiment à compter du 1er novembre 2006.
A compter de cette date, ils doivent aussi être tenu à disposition, par le vendeur, de tout candidat acquéreur qui en fait la demande, dès la mise en vente du bâtiment ou de la partie du bâtiment.
La fourniture de cette étiquette énergie sera étendue aux livraisons de bâtiments neufs et aux bâtiments et logements loués à compter du 1er juillet 2007.
Les propriétaires pourront aussi, en dehors d'une vente, faire réaliser un tel diagnostic de performance énergétique pour avoir une expertise d'ensemble de leur bien et bénéficier de recommandations de travaux d'économie d'énergie.
Plus de 3.000 professionnels se sont déjà formés à la réalisation de ces diagnostics. Ils peuvent se déclarer auprès des intermédiaires immobiliers et des notaires qui pourront ainsi recourir à leurs services pour faire réaliser ces diagnostics et auprès des points Espaces Info Énergie de l'ADEME qui ont une grande expertise sur ces sujets et peuvent renseigner le public sur les modalités de réalisation et le contenu du DPE
Cette réforme s'inscrit dans un ensemble de mesures qui visent à la fois à limiter l'impact de la hausse des coûts de l'énergie sur le porte-monnaie des français et aussi à préserver l'environnement :
Baisse de la TVA applicable aux factures de chauffage urbain, exigences renforcées de performance énergétique pour les bâtiments neufs depuis le 1er septembre 2006 et dans les bâtiments existants à partir de 2007, incitation aux architectures bioclimatiques et au recours aux énergies renouvelables, possibilité de choisir des logements avec le label Haute Performance Énergétique et demain avec un label Basse consommation équivalents aux meilleurs labels allemand ou suisse permettant de mettre au point les technologies du futur et la réalisation de bâtiments très économes en énergie.
Cette étiquette énergie est un grand progrès dans l'information des usagers : elle permettra notamment à chaque ménage français qui achète un bien immobilier de mieux mesurer l'impact sur l'effet de serre de ses choix d'énergie et mieux évaluer la facture d'énergie qu'il devra payer.
TERMITES : état parasitaire
Loi 99-471 du 8/06/99 (j.o. du 9/06)CCH. Art. L133-1 à L133-3 Loi 99-471 art. 8 :
« En cas de vente d' immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l'article 3, la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil, si le vice caché est constitué par la présence de termites, ne peut-être stipulée qu'à la condition qu'un état parasitaire du bâtiment soit annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. L'état parasitaire doit avoir été établi depuis moins de trois mois à la date de l'acte authentique.
« En cas de vente d' immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l'article 3, la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil, si le vice caché est constitué par la présence de termites, ne peut-être stipulée qu'à la condition qu'un état parasitaire du bâtiment soit annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. L'état parasitaire doit avoir été établi depuis moins de trois mois à la date de l'acte authentique.
IMMEUBLES CONCERNES :
1) Tous les immeubles bâtis situés dans une zone contaminée ou susceptible de l'être à court terme, délimitée par arrêté préfectoral.(Publicité en mairie)
2) Les immeubles sommés par injonction municipale de procéder à la recherche de termites et/ou d'exécuter les travaux.
OBLIGATIONS DES VENDEURS :
Le vendeur doit faire établir par un expert un état parasitaire indiquant la présence ou l'absence de termites. Il doit être établi moins de 3 mois avant l'acte authentique et annexé à celui-ci.
En cas de vente d'un tel bien, il faut prévoir dans l'acte de vente qui supportera le cas échéant la charge de l'établissement de l'état parasitaire et/ou des travaux.
SANCTIONS (Pour le vendeur ou son mandataire) :
Si l'état parasitaire n'est pas établi, le vendeur reste garant des vices cachés de ce chef (art. 1643 c.c.). Il ne pourra pas s' exonérer de cette obligation par contrat.
- Pas de sanction légale. Le manquement est apprécié au cas par cas par les tribunaux. Risque d'annulation de la vente et de mise en cause de la RCP de l'intermédiaires mois à la date de l'acte authentique. Un décret en Conseil d'Etat fixe le contenu de l'état parasitaire. »
1) Tous les immeubles bâtis situés dans une zone contaminée ou susceptible de l'être à court terme, délimitée par arrêté préfectoral.(Publicité en mairie)
2) Les immeubles sommés par injonction municipale de procéder à la recherche de termites et/ou d'exécuter les travaux.
OBLIGATIONS DES VENDEURS :
Le vendeur doit faire établir par un expert un état parasitaire indiquant la présence ou l'absence de termites. Il doit être établi moins de 3 mois avant l'acte authentique et annexé à celui-ci.
En cas de vente d'un tel bien, il faut prévoir dans l'acte de vente qui supportera le cas échéant la charge de l'établissement de l'état parasitaire et/ou des travaux.
SANCTIONS (Pour le vendeur ou son mandataire) :
Si l'état parasitaire n'est pas établi, le vendeur reste garant des vices cachés de ce chef (art. 1643 c.c.). Il ne pourra pas s' exonérer de cette obligation par contrat.
- Pas de sanction légale. Le manquement est apprécié au cas par cas par les tribunaux. Risque d'annulation de la vente et de mise en cause de la RCP de l'intermédiaires mois à la date de l'acte authentique. Un décret en Conseil d'Etat fixe le contenu de l'état parasitaire. »
SATURNISME : recherche de PLOMB
Art. 123 loi 98-657 du 29/07/98 (code santé publique art. L1334-1 et s.) Art. 1334-5 du CSP
« Un état des risques d'accessibilité au plomb est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, à tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant 1948 et situé dans une zone à risque d'exposition au plomb délimitée par le représentant de l'Etat dans le département. Cet état doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de la promesse de vente…Aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut-être stipulée à raison des vices constitués par l'accessibilité au plomb si l'état… n'est pas annexé aux actes susvisés. »
IMMEUBLES CONCERNES :
1)Les immeubles affectés en tout ou partie à l'habitation, construits avant le premier 1er janvier 1948 et situés dans une zone à risque d'exposition au plomb, délimitée par arrêté préfectoral (Publicité en mairie).
2) Les immeubles soumis par décision préfectorale à l'établissement d'un diagnostic tendant à déterminer les risques d'accessibilité au plomb et/ou à l'injonction d'exécuter les travaux.
OBLIGATIONS DES VENDEURS :
Le vendeur doit faire établir par un technicien qualifié un état des risques d'accessibilité au plomb. Celui-ci établi depuis moins d'un an, doit être annexé à l'avant-contrat.En cas de vente d'un tel bien, il faut prévoir dans l'acte de vente qui supportera, les frais de diagnostic et/ou la charge des travaux, le relogement des locataires…
SANCTIONS (Pour le vendeur ou son mandataire) :
Si l'état d'accessibilité au plomb n'est pas annexé, le vendeur reste tenu de la garantie des vices cachés et ne pourra s'en exonérer par une clause contractuelle.Obligation de respecter la décision préfectorale. Le manquement est apprécié au cas par cas par les tribunaux sur plainte du Préfet. Risque d'annulation de la vente et de mise en cause de la R.C.P. de l'intermédiaire
Recherche obligatoire : AMIANTE
Décret 96-97 du 7/02/96 (j.o. du 8) - Arrêtés du 7/02/96 et du 15/01/98.
Décret 2001-840 du 13 septembre 2001. Modifiant et aggravant le décret 96-97.
IMMEUBLES CONCERNES :
Tous les immeubles bâtis, construits dont le permis de construire a été délivré avant le 30/06/97, SAUF : les immeubles d'habitation ne comprenant qu'un seul logement. Repérage des matériaux amiantés non friables figurant sur une liste annexée au décret.
OBLIGATIONS DES VENDEURS :
Recherche d'amiante et vérification de l'état de conservation des flocages, des calorifugeages et des faux plafonds. Un diagnostic amiante visant tant les parties privatives que communes doit avoir été établi au plus tard le 31/12/99. L'exécution des travaux nécessaires doit avoir eu lieu dans les 12 mois du diagnostic. Le vendeur doit annexer au contrat de vente un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante.
SANCTIONS (Pour le vendeur ou son mandataire) :
L'obligation de procéder à la recherche d'amiante est assortie d'une amende de
Décret 2001-840 du 13 septembre 2001. Modifiant et aggravant le décret 96-97.
IMMEUBLES CONCERNES :
Tous les immeubles bâtis, construits dont le permis de construire a été délivré avant le 30/06/97, SAUF : les immeubles d'habitation ne comprenant qu'un seul logement. Repérage des matériaux amiantés non friables figurant sur une liste annexée au décret.
OBLIGATIONS DES VENDEURS :
Recherche d'amiante et vérification de l'état de conservation des flocages, des calorifugeages et des faux plafonds. Un diagnostic amiante visant tant les parties privatives que communes doit avoir été établi au plus tard le 31/12/99. L'exécution des travaux nécessaires doit avoir eu lieu dans les 12 mois du diagnostic. Le vendeur doit annexer au contrat de vente un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante.
SANCTIONS (Pour le vendeur ou son mandataire) :
L'obligation de procéder à la recherche d'amiante est assortie d'une amende de
1 524,29 à 7 622,45 €.
Loi SRU et Décret n°2002-839 du 3 mai 2002 (modifiant le D. 96-97)A partir du 1er septembre 2002.« Art.10-1 – Les propriétaires des immeubles mentionnés au second alinéa de l'article 1er produisent, au plus tard à la date de toute promesse de vente ou d'achat, un constat, précisant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante mentionnés à l'annexe au présent décre.
IMMEUBLES CONCERNES :
Tous les propriétaires d'immeubles bâtis dont le permis de construire à été délivré avant le 1er juillet 1997 qu'ils appartiennent à des personnes privées ou publiques. Cette disposition concerne tous les immeubles sans exception donc également les maisons individuelles.
OBLIGATIONS DES VENDEURS :
Un constat précisant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante, est annexé à toute promesse de vente ou d'achat.
SANCTIONS (Pour le vendeur ou son mandataire) :
Si l'état n'est pas annexé, le vendeur reste tenu de la garantie des vices cachés en cas de présence d'amiante (le notaire ne procèdera pas à la signature de l'acte notarié sans la production de ce document).
Loi SRU et Décret n°2002-839 du 3 mai 2002 (modifiant le D. 96-97)A partir du 1er septembre 2002.« Art.10-1 – Les propriétaires des immeubles mentionnés au second alinéa de l'article 1er produisent, au plus tard à la date de toute promesse de vente ou d'achat, un constat, précisant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante mentionnés à l'annexe au présent décre.
IMMEUBLES CONCERNES :
Tous les propriétaires d'immeubles bâtis dont le permis de construire à été délivré avant le 1er juillet 1997 qu'ils appartiennent à des personnes privées ou publiques. Cette disposition concerne tous les immeubles sans exception donc également les maisons individuelles.
OBLIGATIONS DES VENDEURS :
Un constat précisant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante, est annexé à toute promesse de vente ou d'achat.
SANCTIONS (Pour le vendeur ou son mandataire) :
Si l'état n'est pas annexé, le vendeur reste tenu de la garantie des vices cachés en cas de présence d'amiante (le notaire ne procèdera pas à la signature de l'acte notarié sans la production de ce document).
Tout savoir sur la LOI CARREZ
Elle s'applique à toutes les ventes de lots en co-propriété ("horizontale" ou "verticale") répondants aux critères énoncés ci-dessous...
Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot, mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie (article 46 du 18 décembre 1996). Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. Les dispositions du premier alinéa ci-dessous ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement, ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret du Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du choix à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie :
- si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure donne lieu à aucun supplément de prix,
- si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente à peine de déchéance (article 3 de la loi 1996).
La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et non couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1.80 mètres (article 4-1 du décret du 23 mai 1997).
Les lots ou fraction de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1 (article 4-2 du décret du 23 mai 1997).
Le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire ou l'autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties contre émargement ou récépissé, une copie simple de l'acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot vendu ainsi qu'une copie des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l'acte ou le certificat (article 4-3 di décret du 23 mai 1997)
Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot, mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie (article 46 du 18 décembre 1996). Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. Les dispositions du premier alinéa ci-dessous ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement, ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret du Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du choix à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie :
- si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure donne lieu à aucun supplément de prix,
- si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente à peine de déchéance (article 3 de la loi 1996).
La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et non couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1.80 mètres (article 4-1 du décret du 23 mai 1997).
Les lots ou fraction de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1 (article 4-2 du décret du 23 mai 1997).
Le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire ou l'autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties contre émargement ou récépissé, une copie simple de l'acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot vendu ainsi qu'une copie des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l'acte ou le certificat (article 4-3 di décret du 23 mai 1997)
ATTENTION DEPUIS LE 1ER JANVIER 2009 : métré à faire signer aux preneurs à chaque signature de bail